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すまい・る債

すまい・る債とは?
 すまい・る債とは、マンション管理組合が積み立てている修繕積立金で、住宅金融公庫が発行する債券を年1回、最高10回まで定期的に購入する制度です。
 この制度は、2000年に始まったものですから日が浅い制度です。しかし、ペイオフ対策として注目されています。また、公庫が発行した債券を公庫が保護預りしてくれる上に、利付き10年債として利回りも期待できるとのことで関心を集めています。

住宅金融公庫はなくなってしまうが・・・
 住宅金融公庫がなくなるのはみなさんも承知のとおりだと思います。よって、「すまい・る債」の保証は大丈夫かと考えるのは当然のことです。この保証問題について金融公庫自身のホームページに以下の文があります。
『平成13年12月に閣議決定された「特殊法人等整理合理化計画」において、住宅金融公庫は5年以内に組織形態が見直され,公庫の債権債務関係については、新たに設立される公的な機関(独立行政法人)に適切に承継されることとなっています。
平成19年3月31日までに公庫の権利、義務を引き継ぐ新たな独立行政法人を設置。 これにより現在公庫融資をご返済中のお客様及びこれから公庫融資をご利用になるお客様に対する債権は、借り入れ時の条件のままで新たに設置される独立行政法人に引き継がれますのでご安心ください。』
とありますので、現段階では安心できます。                            

 

すまい・る債のメリット
・ なんといっても利息が良い。この低金利時代で、年平均利率0.494%(平成15年度発行分)は注目すべき点です。以降の各回の積立てにより発行される債券の利率や受取利息額は、今後の金融情勢の変動により変更されるとのことです。
・ 管理組合のニーズに合わせて積立口数を決めることができます。
・ 積立金は確実に保全されます。住宅金融公庫法により、公庫の資産から優先的に弁済が受けられる権利を有することが規定されています。
・ 積み立てた債権は公庫が保管してくれるので、盗難や火災による紛失の心配はありません。

すまい・る債を利用できる管理組合とは?
 ここでは、すまい・る債を応募することができる条件の概要を記述します。条件の詳細は住宅金融公庫に問い合わせてください。
・ 公庫の融資を受け共用部分の修繕工事を行うことを予定していること。
・ 管理規約の内容が、住宅金融公庫が定めている要件を満たしていること。
・ 長期修繕計画が、次の事項に適合すること
・計画期間が20年以上(ただし、計画作成年が平成6年以前のものについては15年以上)であること。
・計画において、原則として、外壁補修、屋根補修、給水管及び排水管の補修工事に係る修繕予定時期及び予定工事金額が明記されていること。
・ 応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過期間に応じて、一定の金額以上積み立てられることになっていること。

応募はいつ?
平成15年度の募集期間については7月22日(火)から10月14日(火)。9000口(1口50万円として)450億円の募集となっております。

債権の積立方法
・ 毎年1回ずつで、最高10回まで債券(無記名式利付10年債)を積み立てることができます。
・ 1回当たりの積立額は、1口100万円で複数口積み立てることができます。
・ 修繕積立金の1年当たりの収支額を目安に、積立口数を決めることができます。例えば、あなたのマンションの修繕積立金が1年当たり650万円だとすると、毎年6口(1口100万円)の債権を積み立てることができると考えてください。
・ 100万円未満の端数(50万円とか)は、積み立てることができません。
・ 複数年分の債権を1回で購入することができません。

急に修繕費が必要になったら
 すまい・る債は10年満期という長期ですので、10年の間に共有部分の修繕が必要になることが考えられます。その場合は、第1回目の積立ての債券発行から1年以上経過していれば、積立組合の請求に基づいて、公庫が積み立てた債券を買入れしてくれます(中途換金)。また、元本を下回ることなく、経過利息と一緒に支払いをしてくれます。

すまい・る債を利用するにあたって注意すること
 先にも述べましたが、すまい・る債は10年近くかかって積み立てる制度です。10年の間に役員さんは総入れ替えされているはずです。また、住民さんも管理会社も入れ替わっていることでしょう。
 10年後に、すまい・る債の満了額が分からなかったり、中途換金したのを知らずに支払い金額が予定額より少ないと問題になったりすることが考えられます。10年後の役員さんがすまい・る債の途中経過が分かるように文書記録を残しておくことが必要です。もちろん、この文書記録自体が忘れ去られないように、引継ぎや保管を確実に行ってください。
 また、毎年公庫が発行する債権を購入する制度ですので、予算を確保することも大切です。
 最後に、ペイオフ対策や高利回りで大変魅力ある制度ですが、経済が厳しい状況でこの先10年の変化は全く読めません。大手金融会社も潰れちゃったりします。みなさんの大切な資産を運用するわけですから、十分に検討して活用して下さい。


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